海馬法拍

是法拍房往往低于市場價格，法拍房低價的原因除了購房者心里因素外，還有市場因素和法律因素：

市場方面：金融機構不良貸款率持續攀升，不良資產司法處置的正常周期一般為1.5年至2.5年左右，不良債權案件陸續進入執行程序，導致法拍房供給量激增。

法律方面：2017年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》規定“起拍價不得低于評估價或者市價的百分之七十?！?“再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十?！?/p>

理論上參與競拍或變賣的購房者可以以不低于評估或市場價的百分之五十六的價格拍得房屋。為推動查封房產變現，執行案件的申請人一方往往也有降價來推動處置變現的意愿。

（二）部分法拍房不限購

部分區域法院法拍房是不受限購政策影響的，比如上海和杭州等。部分擬拍賣房屋明確標注有“不限購”標志，該標志是法院在發布標的物時，根據情況進行標注。但是未標注“不限購”的房子并不代表就是限購的。部分法院會將限購問題寫在標的物介紹中，故限購問題建議先仔細查看標的物介紹。如拍賣信息中針對是否限購沒有任何說明，需要咨詢拍賣信息中法院聯系電話確認該房屋是否限購。

產權不清晰

購房者參與競拍前應仔細閱讀《競拍公告》了解房屋產權信息，包括但不限于土地的出讓性質、使用年限、房屋用途、是否辦理過不動產權證、有無設置抵押擔保、有無共有產權人、是否限購等。許多購房者在參與競拍前不注意上述事項，導致即便成功拍得房屋，最終也落得無法過戶的結局。

房屋質量瑕疵

盡管許多購房者在競拍前都已經做足了“功課”，也不辭辛苦前往現場實地看房，可是百密一疏，對于房屋本身存在的質量瑕疵或安全隱患問題，僅憑肉眼觀察是發現不出來的。購房者一旦參與競買，即表明其已完全了解標的房屋的內部構造、基礎設施等房屋情況，即便在日后的使用過程中出現了墻面開裂、漏水、噪音等質量問題，均視為自愿接受，無法向第三方追究責任。

費用太高昂

“法拍房”的費用問題，使得許多意向購房人望而卻步。的確，我們見過許多類似關于“法拍房”天價土地出讓金、天價稅費、天價罰金的新聞報道，“法拍房”所涉及的相關費用之所以這么高，原因是因為購房人在競拍過程中的成交價通常是房屋的“裸價”，而競買成功后因房屋過戶所涉及的一切稅、費、金均由買受人承擔，水、電、物業管理等欠費以及未明確繳費義務人的費用均由買受人自行解決；涉及違法、違章部分，由買受人自行接受行政主管部門依照有關行政法規的處理。

存在無法收樓的風險

參與競拍前一定要弄清楚標的房屋是否屬于“交吉拍賣”的房屋，如果屬于“交吉拍賣”的房屋，有法院的強制執行力作為背書，則購房人一般不需要擔心收樓的問題。反之，如果法院明確表示不負責清場交付，則意味著房屋可能有合法租戶、或者原業主、其他債權人、占用人在居住使用。在此種情況下，如果買受人想要收樓，則必須通過起訴或者其他途徑解決，并且也存在短期內無法收樓的可能。因此，如有意參與競買，應向執行法官了解法院是否負責“交吉”，如后期需要自己“清場”，則要慎重競買。

落戶問題

關于“法拍房”的落戶問題，目前尚未有法律針對該問題有明確規定，法院只負責對房屋產權過戶出具相關文書，但并不負責買受人落戶。如果原業主占用“法拍房”的戶口、學位不愿撤出，則買受人需要自行找公安戶政部門、教育部門協商解決。

房屋系兇宅

發生過各種非正常死亡案件的房屋，俗稱“兇宅”。由于中國人對風水，吉兇有獨特的要求，因此“兇宅”也屬于重大瑕疵的范疇，如南京著名兇宅，歷經2014至2018年多次司法拍賣，最終才拍賣成功。

土地性質問題

土地性質也是各位買家需要注意的點，除了涉及稅費，還涉及到能否過戶的問題，比較常見的是房產的土地性質屬于集體所有，只能在集體組織內部流轉，導致非集體組織內部人員競買后會無法過戶，最終只能悔拍。

購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產證、土地出讓的性質等。

了解房產租賃情況

如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情況下簽的租賃合同、租期從什么時候開始到什么時候結束、租金是多少錢一個月、租金是如何交的等，這樣才能保護自己的權利。

明確房產的產權共有情況

被拍賣的房子都是因為債務沒有還清，所以才被拍賣，購房者買的時候就要注意房產是個人所有，還是與他人共有，謹防房產涉及一房多債主。

明確交易所產生的全部費用

法院明確告知：物業費、水電費、稅費、欠費全由買方出。為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。

明確是否能夠進行貸款

現在很多優質房源名義可貸款，實際操作難。必須提前和法院/銀行/擔保公司進行三方協商，確保能夠在規定時間放款。

現場實勘，確保房屋質量

需要重點關注房屋內部質量問題，因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。購房者必須實地勘測，了解房屋真實信息。

確保能夠清場，按時入住

現在很多被執行人只有一套住房，房屋被拍賣以后，想方設法不愿意搬離，雖然是法院強制執行拍賣，但是法院不負責該拍賣房源的清場和競拍者的入住。

所以購房者必須要通過被執行人/現居住人/法院等多方進行提前協商，深度溝通，確保自己能夠入住。這個工作是非常具有難度的，但也是參與拍賣最重要的一環。

實地考察，確定心理價位

購房者一定要對目標樓盤進行實地考察，對周邊同檔次物業的價位進行了解。根據自己的經濟承受能力，確定對房子的心理價位期望值。

切忌一時沖動，以超出市場價的競拍價競得，因為如果毀約，購房者所交納的保證金可能會“縮水”，甚至“打水漂”。

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