說到法拍房，很多人立刻聯想到“撿漏”。不搖號，不限購， 動不動就六七折，確實令人手癢。但這種房子水太深，貓膩又很多，許多人看不透。今天站長就詳細教教大家如何撿漏。
目前上線的法拍房主要有四個來源，一是按揭違約產生，二是民間借貸違約產生，三是司法沒收，四是無主房產。在樓市低迷時，法拍房要三拍才能成交，像杭州這樣的一線城市也要二拍才能成交。
在樓市最火爆的時候，出現過優質法拍房源成交價高于二手房成交價的現象。如今法拍房已經有了完整的產業鏈。在巨大的利益面前，也隱藏著很大的隱患。
很難看房
被法院拍賣的房子有可能房東還在住，也有可能正在出租，看房需要預約拍賣公司的人一起去。
保證金門檻高
如果想競拍房子，需要在指定時間內將規定的保證金存入法院的指定賬戶。保證金有的幾萬，有的幾十萬。競拍失敗當然可以退回保證金，但如果競拍成功了卻不買，那保證金是不可能退的哦！
舉個2018年的真實案例，當時有位深圳男子通過法拍的方式以369萬買入一套市價550萬的學區房。原本以為自己撿到了大便宜，沒想到算過稅后反而花了611萬。如果他反悔，25萬的保證金就打水漂了，欲哭無淚。
該男子事后才知道這套房子原先由公司持有，登記總價不足5萬，與成交價相差太大，所以按差額的60%收取土地增值稅。
法拍房最難的其實是調查和收房，因為法院一般會明確告知：“本院不負責過戶和騰空入住，稅費等相關費用具體明細請自行前往相關單位查詢。標的物以實物現狀為準，本院不承擔變賣標的瑕疵保證?！?/p>
也就是說，法院只管賣，其它一概不負責，以前就有倒霉蛋中招的。
近日，廣州市中級人民法院給一個和法拍房相關的糾紛案做了終審判決，而且是個悲劇。首先給大家看一下判決書截圖：
新業主李某通過法拍形式獲得了天河區一套房子。獲得房屋產權去收樓，發現房屋原產權人陳某還住在里面，而且賴著不走。于是李某把“老賴”陳某告上法庭，要求騰空房屋，一審勝訴；此后“老賴”上訴，二審竟然推翻原判，駁回要求“老賴”搬出的訴訟請求！
法院判決的依據是：
李某雖然獲得了房屋的產權，但拍賣前已經清楚說明是“按現狀不交吉”方式拍賣，因此李某需要對此承擔風險，也就是容忍“老賴”繼續住下去，而“老賴”只需要按照每月最高7895元的限額支付租金。站長解釋一下，所謂“不交吉”也就是房產現狀是被占用的，拍賣成交后的收樓的風險及費用由買受人自己承擔，所以拍賣成交后要自己收樓。
我們來看看這套房屋的情況：這是一套位于天河北龍口中路152號的房子，站長搜索了一下，這個小區應該是天逸名都。
買家李某在2017年7月以559萬元競拍到這一套117平米的法拍房，單價僅為4.8萬，可以說是低于市場價不少，看似撿到一個大便宜，卻沒想到要面臨如此大的“坑”。
在鏈家網上查詢發現，目前小區成交均價已經達到了6.5萬/平，而與這個戶型相似的單元，掛牌價已經達到了6.8萬/平。
算下來，從買下這套房到現在一年時間里，已經漲了兩百萬。但是，業主李先生現在拿著這套房，賣也賣不掉（誰敢買呢），住也住不了（住不進去?。?。目前，法院不支持原業主立即騰房，僅支持買受人主張原業主支付繼續占用房屋期間的使用費。
簡單地講，法院這個案例的裁判思路是基于拍賣公告的條款，套用“買賣不破租賃”的原理限制了買受人的房屋使用權，但實際上雙方又不存在任何租賃關系，且原業主使用時間的周期待定，這種裁判結果可能會導致買受人長期不能正常收樓。
所以，購買司法拍賣房務必搞清楚房屋現狀，必要的話可以委托專業人士共同參與，評估法律風險。若競拍標的物明確告知競拍者房屋現狀為“不交吉”的話，建議慎重購買。
對法拍房感興趣的小伙伴需要注意以下幾點。
01
充分調查
如果想入手法拍房，做調查的時候，要注意委托拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關注房子是否被其他機構查封。
能查到還好說，如果房子曾經抵押給了高利貸，一般人是很難查到的，搞不好幾個虎背熊腰、滿身紋身的大漢成天上門要錢，那就比較麻煩了。
房子的土地性質也要確認清楚，實地調研的時候可以查閱該小區是否為房改房或者經濟適用房。若為房改房或經濟適用房，一定要弄清楚是否已經補繳土地出讓金，若沒有補繳，站長建議放棄該房源，因為稅費會比較高。
如果特別在意是否為兇宅的，可以上網搜索房子的相關內容，如果房子涉及到刑事案件或火災等事故，也會在很多社會新聞里找到。比如某個小區如果發生過爆炸或者著火，都可能是一個簡短的社區新聞。
02
確認屋內情況
雖然法院在公告中往往會把待拍房源的基本信息羅列清楚，但是房產的位置以及房產可能存在的瑕疵，法院并不負責公示。針對戶型和面積、采光等細節，還是要靠現場實地調研才能摸清。這兩天就有網友買了開發商宣傳的一線江景房，但住進去才發現只有透過廚房的一條線才能看到江景，這就很坑了。
所以站長強調，想入手法拍房一定要去實地查看，而且要確認屋內是否已經騰空。有些司法拍賣的房子會標注房東承諾，諸如“拍賣成交后三個月內搬出”。這樣的房子一定要注意，因為房子拍下來之后，法院其實無法確保屋主搬出的時間。根據民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權后，不能對抗租客的租賃權。也就是說作為購房人，你要對前業主的租戶繼續履行租賃合同義務。為了避免將來在交接中產生麻煩，這類房建議不碰。
03
隱藏稅費
法拍房如果原先由公司持有，被個人拍下，就要交土地增值稅。如果房屋上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那么再次過戶會產生20%的個人所得稅。原業主未繳納維修資金，這筆費用同樣也由競買人承擔。
另外，房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等費用，均由競買人負責承擔。
開發商跑路
法拍房也有新房，而這類新房的風險主要是開發商資金鏈斷了跑路、開發商沒跑路但小區不符合規劃無法落宗分戶辦證、最終建成的房子與當初宣傳天差地別等。
夠坑爹吧？誰買誰倒霉。不過也有膽大的人撿到大漏的。賺大錢沒有膽量是不行的!
南京市鼓樓區人民法院拍賣過一套292平方米房產，市場價800萬元，卻以低于市場價160萬元的價格起拍。因為是兇宅，少有問津。不過，由于2次拍賣沒有成功，現在已經是在變賣了，只要出錢就能買到！
“兇宅”所在小區位于南京市秦淮區，靠近夫子廟，離新街口也不遠，地理位置較好。
據了解，以前的房主48歲左右，為人謙和，是個老板，獨居，有個保姆每天來做飯。在這套房子里住了一年多?？赡苌庾龅貌皇呛茼樌?，欠下了不少債務，上吊死了。這套房子里面還有不少家具和物品，有很多他女朋友的鞋子，看起來價值不菲?！钡臉欠ㄔ号馁u的只是這套房子，并不包含室內物品。
通常，“兇宅”成交價格會在正常房源的八折左右。這套“兇宅”此前起拍價640萬，市場合議價800萬，面積292平米，起拍單價僅2.19萬，合議單價2.74萬，而該小區在售二手房單價在3萬-4萬。比市場價格低了不少，對于膽大的人，自住和投資都蠻適合的。
如何降低法拍房風險
法拍房雖然坑很多，但還是存在撿漏的可能性的。首先要從案子和房源入手，站長篩選法拍房房源方法如下：
1.選擇貪腐房
官員貪腐被抓起來判刑的這種房子，好處較多。
（1）當事人本人一般已經入獄，其親屬也都避之不及，沒人愿意惹事。
（2）這種房子一般戶型、裝修、位置、小區環境都比較好，原因你懂的。
涉案的法拍房當然不只貪腐這一類，所以大家要擦亮雙眼，仔細甄別。站長還要提個醒，如果法拍房涉及銀行借貸糾紛，也就是當事人跟擔保公司、小額貸款公司之類有借款糾紛，這種案子意味著當事人可能會有很多潛在的債務，后患無窮。至于刑事犯罪入獄的案子，這也屬于棘手的類型，當事人沒準過幾年就出獄了，萬一回來找麻煩，或找些社會人給你添亂，那平日里的煩心事可就沒完了。
2.當事人最好非退休、非自由職業人員
退休老人最多的就是時間，而自由職業人員的時間也可以自由安排，這類當事人如果房產被拍賣后不依不饒，會增加搗亂的可能性。如果當事人是外地人，本地關系少，相應的會比本地人好很多。
3.最好是本地法院的案子
跨區域法院拍賣的房產，如果后面遇到問題，法院一般不管。比如你買的是北京的法拍房，那還是北京本地法院的案子比較有保障，如果可能，本區法院或者指導本區的中級法院的案子拍賣的本區房產，更有保障。
如果后期出了問題，對于外地法院來說，就算想幫你，前提也得是他們有這個能力?？鐓^甚至跨市執法，對于哪個司法機構來講都不容易，會大大降低其執法力度和效率。
4.最好是空置房
無論法拍房里住著當事人、親屬還是租客，清戶總是一件很麻煩并且風險很高的事情。因此，房子最好是空置房，如果是毛坯房那就更好了。因為房子是不是你實際占有，區別很大。
假如有人占了房，你去讓他騰房他不走，你打110警察是不會管你的，因為這屬于“經濟糾紛”，公安部多次強調過，民警不介入經濟糾紛。這種情況下，你只能去找法院執行局，但是執行局也受困于多種因素，三五年都執行不了的情況也是有的。但如果你已經實際占有了房子，那么再有人來跟你搶房或鬧事，那很簡單，直接打110就可以，這個警方直接有權利管。
因此，最好不要碰非空置房。
5.提前準備
所謂提前準備，指的是要看清楚該法拍房是第幾次拍賣。如果第一次拍賣沒人報名，就會進入第二次拍賣，重點是：第二次拍賣起拍價會降低!所以，第一次拍賣可以不著急報名，看看能不能等到流拍，拖到第二次拍賣再出手。競拍時還需做到心中有數，設好最高競價，一定要把至少4.5%的稅算進去，有的法拍房稅率高達11-25%，一定要留有余地。
進入網絡競拍環節，整個過程有24小時，而在最后幾分鐘，通常會設置延時出價。也就是說，如果在競拍的最后2分鐘有人出價，那么競拍會延長5分鐘。
這種情況下，如果你卡在最后2分5秒左右出價，其他競拍者就只能在2分鐘內快速考慮是否加價，而一旦對方出手，又會為你贏得5分鐘的思考時間，從而掌握主動權。
法拍房現在已經是一個專業市場，能賺錢和順利落戶的都是高手。如果是一線城市的好地段，還有冒風險競拍的價值。至于不懂的小白，了解法拍房就行了，摸清門道之前最好別碰。畢竟這類房子背后的套路那是滿滿的，新手吃虧很正常。
